案別（市人大建議/市政協(xié)提案）

市人大建議

主提人

劉柏生

標(biāo)  題

關(guān)于提升物業(yè)管理水平的建議

建議/提案內(nèi)容

隨著城市化建設(shè)水平的不斷提高，人們對(duì)商、住軟環(huán)境的要求越來(lái)越高，無(wú)論是對(duì)住宅物業(yè)、還是對(duì)辦公物業(yè)管理的精細(xì)化程度和規(guī)范化水平與日俱增。商、宅建筑在長(zhǎng)時(shí)間的使用過(guò)程中，受客觀條件或物業(yè)管理水平等多方面的影響，硬件需要維護(hù)、保養(yǎng)、維修，小區(qū)或業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、所在社區(qū)之間需要互動(dòng)、信息互通、公共財(cái)務(wù)狀況公開，有些重大事項(xiàng)還需要業(yè)主集體決策等等，目前江陰市物業(yè)管理機(jī)構(gòu)眾多，有一百多家，但是管理水平參差不齊，部分小區(qū)也出現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之間矛盾甚至沖突，有損江陰文明城市形象，也給所在小區(qū)居民帶來(lái)了生活不便和負(fù)面影響，影響了城市建筑形象、影響了業(yè)主生活，甚至引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的矛盾。 主要問(wèn)題集中在： 一、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和社區(qū)管理機(jī)構(gòu)三者關(guān)系 由于物業(yè)管理公司是營(yíng)利性主體，而業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)是松散性組織，組織效率低，客觀上對(duì)物業(yè)管理公司的選擇和日常管理會(huì)比較簡(jiǎn)單、缺乏具體措施，需要相關(guān)機(jī)構(gòu)出臺(tái)對(duì)物業(yè)公司有總體上的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，一方面需要明確業(yè)主管理會(huì)自身的工作職責(zé)，另外，業(yè)主委員會(huì)在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)一步明確管理任務(wù)有蛤具體服務(wù)項(xiàng)目。達(dá)成委托人和受托人之間的共識(shí)，減少后期扯皮。 社區(qū)在這項(xiàng)工作可以發(fā)揮更大作用，在上級(jí)主管部門的統(tǒng)一管理下，指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)合理使用正當(dāng)權(quán)力，化解潛在矛盾。不能讓“管家變成蠃家、業(yè)主成為仆人”，出現(xiàn)“反客為主”現(xiàn)象，特別是停車位管理及收益權(quán)屬等敏感問(wèn)題需要有法可依。 二、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等行業(yè)管理水平需要提高 建議相關(guān)主管部門出臺(tái)貼合當(dāng)前形勢(shì)、符合當(dāng)前小區(qū)改造和治理水平，呼應(yīng)廣大業(yè)主訴求的約束物業(yè)管理公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于物業(yè)公司的評(píng)價(jià)、評(píng)級(jí)體系，讓社會(huì)來(lái)共同監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為。 三、業(yè)主委員會(huì)對(duì)公共收入與支出的管理 在過(guò)去，住宅建筑公用設(shè)施、公用部位的維修職能受責(zé)任不清、法規(guī)滯后、資金來(lái)源等問(wèn)題的影響，商、住房屋及設(shè)施維修、美化一直存在很大難點(diǎn)，特別是消防系統(tǒng)的維保管理薄弱，成為安全隱患，為妥善解決這一問(wèn)題，我國(guó)于2008年出臺(tái)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。近年來(lái)，全國(guó)各地堅(jiān)持實(shí)施《辦法》，在優(yōu)化住宅物業(yè)管理服務(wù)、提高住宅保障水平方面發(fā)揮了巨大的促進(jìn)作用。但在實(shí)際工作中，也遇到了許多困難和問(wèn)題，影響了住宅專項(xiàng)維修資金的使用率。 我國(guó)的房屋維修金制度始于1998年。2004年房屋維修金演變?yōu)榉课蒉k理產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用，2008年出臺(tái)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》又對(duì)公共維修基金進(jìn)行了規(guī)定。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金可以動(dòng)用房屋維修基金。江陰于2011年頒布實(shí)施了《江陰市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（澄政發(fā)〔2011〕36號(hào)），主管部門包括市房產(chǎn)權(quán)證管理部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、所屬街道物業(yè)管理科等。目前，我市專項(xiàng)維修資金賬戶沉淀了數(shù)十億元余額，可以說(shuō)是非常充足，為維修資金管理工作的開展提供了良好的制度和資金保障，從而加強(qiáng)了城市管理，改善了人居環(huán)境，推進(jìn)了城市文明建設(shè)。 但需要注意的是，目前施行的辦法僅對(duì)1998年及以后繳納了房屋維修基金的住宅有效，1998年以前的住宅并未強(qiáng)制規(guī)定繳納房屋維修基金，需由物業(yè)到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T申請(qǐng)，由物業(yè)企業(yè)代收，并入公維金賬戶單獨(dú)設(shè)帳管理。換而言之，1998年以前的住宅沒(méi)有繳納維修基金的情況普遍存在，這些老住宅的維修和安全缺乏法律的保護(hù)，成為“沒(méi)娘的孩子”，成為遺留問(wèn)題。 建設(shè)部165號(hào)令立法已界定，住房專項(xiàng)維修資金在保證住房維修資金正常使用的前提下，業(yè)主大會(huì)、售房單位或主管部門可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，制定住房專項(xiàng)維修資金組合存儲(chǔ)和購(gòu)買國(guó)債的計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)住房專項(xiàng)維修資金保值增值。所以，目前專項(xiàng)維修資金賬戶充足。但是，主管部門主體多，啟動(dòng)維修的程序環(huán)節(jié)復(fù)雜，導(dǎo)致公共設(shè)施設(shè)備年久失修的危害。目前，1998年之前的房屋無(wú)人負(fù)責(zé)修繕，業(yè)主通過(guò)物業(yè)公司也無(wú)法解決問(wèn)題，造成業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾和沖突?，F(xiàn)行的專項(xiàng)維修資金制度存在缺失，對(duì)目前急需解決的問(wèn)題沒(méi)有相關(guān)的制度政策進(jìn)行規(guī)定，因此需要相關(guān)主管部門重視完善相關(guān)政策制度。 （一）加快業(yè)主維權(quán)意識(shí)的形成 首先要逐步提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的參與意識(shí)。住房專項(xiàng)維修資金管理部門要在完善專項(xiàng)維修資金管理制度的同時(shí)，加大宣傳和推廣力度，使業(yè)主充分了解專項(xiàng)維修資金的作用及使用范圍，使業(yè)主積極參與住房專項(xiàng)維修資金的管理；其次要推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)工作，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使決定權(quán)；最后使用專項(xiàng)維修資金要采用陽(yáng)光工程，吸收廣大業(yè)主自主參與，選用公開招標(biāo)的方式選擇維修工程公司，專項(xiàng)維修資金的使用明細(xì)及分?jǐn)偳闆r要采用公示的方式告知所有業(yè)主，使業(yè)主充分了解專項(xiàng)維修資金的使用情況。 （二）加強(qiáng)的業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表的監(jiān)督和要求 加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)的管理和使用公開公正監(jiān)督管理。完善相關(guān)法規(guī)，理清各方關(guān)系，規(guī)范各方行為，化解糾紛矛盾，使各方關(guān)系、業(yè)主權(quán)益、維修資金管理規(guī)范化，防微杜漸，安全第一，使物業(yè)管理真正為江陰市民服務(wù)，提高房屋安全，改善居住環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)強(qiáng)富美高新江陰助力。

承辦單位

江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

答復(fù)內(nèi)容

劉柏生代表：

    你提出的《關(guān)于提升物業(yè)管理水平的建議》，市人大常委會(huì)、市人民政府已交我單位辦理，現(xiàn)將辦理情況匯報(bào)如下：

作為物業(yè)行業(yè)主管部門的住建局和相關(guān)職能部門高度重視物業(yè)管理的重要性，了解居民的需要，這已經(jīng)不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的民生問(wèn)題，更是一個(gè)普遍存在的社會(huì)問(wèn)題。住建局將聯(lián)合相關(guān)部門把提升物業(yè)管理的工作納入工作議事范疇。

眾所周知物業(yè)作為小區(qū)的盈利性管理團(tuán)隊(duì)具有相對(duì)完備的管理體系，而其缺失的是對(duì)當(dāng)前小區(qū)的主人翁精神。業(yè)委會(huì)作為小區(qū)最具有說(shuō)服力的決策團(tuán)體，其中涵蓋了廣大業(yè)主的心聲和物業(yè)管理層面的建議與監(jiān)督，其缺失的是一套完備的管理體系。而業(yè)主作為住宅（辦公）的動(dòng)脈，是整個(gè)物業(yè)生態(tài)的主要構(gòu)成體。以上三者都有權(quán)利與義務(wù)參與管理，首先住宅（辦公）決策權(quán)不能僅局限于物業(yè)或業(yè)委會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)的直接管理下，業(yè)委會(huì)同時(shí)負(fù)責(zé)監(jiān)督，其權(quán)重分別占百分之五十。如出現(xiàn)兩方無(wú)法達(dá)成一致決定的情況下，應(yīng)采取全體業(yè)主的投票方式?jīng)Q策，所有業(yè)主共同參與，不參與者視為棄權(quán)。以年為周期業(yè)委會(huì)成員需重新選舉，并開設(shè)物業(yè)專屬郵箱，接收匿名舉報(bào)信。對(duì)于各項(xiàng)資金的管理以及業(yè)主權(quán)益的爭(zhēng)取，需業(yè)委會(huì)各相關(guān)負(fù)責(zé)人溝通審核，重大采購(gòu)與維護(hù)項(xiàng)目需通過(guò)全體業(yè)主投票，投票途徑可通過(guò)小區(qū)業(yè)主群和門衛(wèi)投票箱的形式，需要三分之二業(yè)主同意視為通過(guò)，反之則需要重新商議。

謝謝你對(duì)我們工作的關(guān)心和支持，如有不同意見，請(qǐng)與我們聯(lián)系。

（電話：86071413）

答復(fù)時(shí)間

2022年6月15日